LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE

1 – Déclarer à la mairie votre intention de louer en saisonnier.

Il est fortement conseillé de vous rapprocher de votre mairie afin d’informer l’administration de votre volonté de louer en saisonnier. Face au nombre important et en constante augmentation des locations de meublés touristiques par le biais des plateformes internet, la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 permet à toutes les communes et ce quelques soient leur taille d’instituer une procédure de déclaration préalable, avec un service d’enregistrement en ligne pour toutes les locations meublées de courte durée, y compris celles portant sur la résidence principale (article L324-1-1, II du Code du tourisme).Cette déclaration permet d’obtenir un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur toutes les annonces de location du logement, y compris celles publiées en ligne.

Dans un premier temps, il est primordial de se référer au règlement de copropriété, lequel peut comporter une clause d’habitation bourgeoise exclusive, laquelle interdit un mode d’occupation autre que l’habitation.

NB : Si vous êtes locataire et que vous souhaitez louer votre logement pour une période de moins de 120 jours par an, vous devez obtenir obligatoirement l’accord par écrit de votre bailleur vous autorisant à sous-louer votre appartement, en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, vous ne pouvez sous-louer à un tarif plus élevé que celui que vous payez à votre bailleur.

2 – Respecter la durée maximum de location.

Si vous louez votre résidence Principale en saisonnier, vous êtes tenu de ne pas dépasser 4 mois de location sur une année, contrairement à la résidence secondaire. Concernant le dépassement des 120 jours de locations l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation , précise que le bailleur s’expose à une amende de 50 000€ et à une astreinte d’un montant maximal de 1 000€ par jour et par m2. La durée d’une location saisonnière ne peut excéder 90 jours.Aucun renouvellement n’est possible pour un contrat de location saisonnière.

3 – Réaliser les diagnostics obligatoires.

Le propriétaire d’un logement de vacances doit remettre à son locataire l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques). Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois au moment de la location.

4 – Établir un contrat de location saisonnière.

Un bail écrit est obligatoire en location saisonnière de même que la fourniture d’un état descriptif des lieux (article L.324-2 du code du tourisme). Le contrat doit être écrit, signé des deux parties, et contenir le prix demandé pour la période visée. Il sera produit en autant d’exemplaires que de parties et dûment signé par chacune d’elles.

Le contrat doit contenir les informations suivantes :

• l’identité précise des parties (propriétaire et locataire)
• la période et la durée de location, l’adresse du bien et ses principales caractéristiques.

5 – Fournir un descriptif du bien et de son environnement.

Il est conseillé de fournir au prospect logeur un descriptif de votre logement avant qu’il ne concrétise sa réservation. Ce document doit répondre à toutes les questions portant sur le type de construction, situation du bien, une description détaillée de l’intérieur du logement pour chaque pièce vous préciserez son état général, son équipement…

6 – Faire un état des lieux d’entrée et de sortie .

Il est important d’établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clés au locataire, ainsi qu’à leur restitution. Pour être valables et incontestables, ces documents doivent être complets, détaillés et signés par les deux parties.

7 – Offrir un logement meublé et équipé.

Le bien que vous mettez en location doit présenter les éléments d’équipement et de confort indispensables au quotidien des locataires. Ils doivent pouvoir y vivre confortablement dans un cadre accueillant, en n’apportant que leurs effets personnels.

8 – Proposer à la location un logement en bon état d’usage et de réparation.

Vous devez mettre à disposition de votre locataire, un logement habitable dont tous les équipements fonctionnent et ne présentent aucun danger pour les occupants : installation électrique, équipements ménagers, arrivée d’eau, piscine…

9 – Effectuer pendant la location, les réparations, entretien et menus travaux nécessaires.

Vous êtes tenu de maintenir le logement de vacances en bon état pendant que vos locataires l’occupent. Vous ferez ou ferez faire à vos frais, toutes les réparations autres que locatives pendant cette période. Lave-vaisselle en panne, canalisation bouchée, humidité excessive, présence d’insectes… Vous devez remédier par tous moyens et dans les meilleurs délais à ces désagréments

10 – Garantir une jouissance paisible au locataire . En tant que bailleur saisonnier.

Il vous incombe de permettre aux vacanciers de profiter sereinement de votre bien pendant leurs vacances. Vous devez donc les préservez des nuisances de tiers prévisibles (chantier voiries, travaux parties communes,…). Toutefois, si vous maintenez la location, vous devez informer le candidat locataire afin qu’il prenne la location en connaissance de cause et qu’il ne puisse se retourner contre vous.

11 – Déclarer les revenus tirés de la location saisonnière.

Que vous louiez votre résidence secondaire ou principale, les loyers doivent être déclarés pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Une location de vacances étant le plus souvent une location meublée, les sommes perçues seront déclarées dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) sous le régime forfaitaire ou réel. Les plateformes de location courte durée transmettent directement vos revenus à l’administration fiscale et les taxes de séjours sont versées à la commune.

12 – Sécuriser le logement.

Vous devez équiper votre bien d’un détecteur de fumée Par ailleurs, il est conseillé d’installer plus de sécurité, une alarme à incendie et un extincteur en bon état de marche. Si vous disposez d’une piscine, vous avez l’obligation d’installer sur votre piscine l’un des 4 dispositifs de sécurité validés par l’Association française de normalisation (Afnor) de type barrière, système d’alarme, couverture ou encore abris.

LES DROITS DU PROPRIETAIRE

1 – Fixer librement le montant de son loyer.

En location saisonnière vous êtes libre de fixer le loyer comme bon vous semble. Néanmoins vous devrez tenir compte de critères qui vous permettront de fixer votre prix au plus juste afin d’optimiser les chances de trouver un locataire. Qualités intrinsèques du bien et observation du marché dans votre quartier sont les clés du juste loyer d’un logement de vacances.

2 – Exiger du locataire qu’il s’assure pour le temps de la location.

La meilleure solution en matière d’assurance est de prévoir dans les termes du contrat de location que la charge d’assurer le logement incombe au locataire.

3 – Définir le règlement intérieur.

Afin d’éviter les abus, vous avez la possibilité et il est fortement conseillé, d’indiquer dans le contrat de bail, le nombre maximum de personnes autorisées dans le logement. Il est recommandé de prévoir un supplément pour chaque personne supplémentaire accueillie dans la maison.Contrairement à une idée reçue, vous ne pouvez pas interdire aux locataires de venir avec leurs animaux sauf s’il s’agit d’une location classée « meublée de tourisme ». En revanche, il est très vivement conseillé de préciser dans le contrat que les locataires sont pleinement responsables des dégradations et dommages causés par leurs chiens ou chats et ajuster le montant de la caution en conséquence.

4 – Réclamer des arrhes ou un acompte.

Vous avez la possibilité de conditionner la réservation de votre bien à la réception d’un chèque d’arrhes ou d’acompte qui, en pratique, représente plus ou moins 30% du montant total de la location.

5 – Exiger un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Il est conseillé aux propriétaires de locations de vacances de demander aux locataires un chèque de caution dont le montant peut aller de 20 à 30 % du loyer total. Le montant doit être prévu dans le contrat ainsi que ses modalités de remboursement.

6 – Demander l’intégralité du loyer avant l’entrée dans les lieux.

Rien ne vous interdit de réclamer l’intégralité du prix de la location avant même l’arrivée des occupants sur le lieu de vacances cela doit simplement avoir été prévu dans le contrat de location saisonnière.

7 – Fixer librement la durée de la location.

Vous avez toute latitude pour décider de louer votre bien à la semaine, à la quinzaine, ou encore au mois… cependant afin de louer son bien sans difficulté il est conseillé d’être souple en périodes estivales et saisons hautes. Adaptez-vous autant que faire se peut aux contraintes des locataires mais soyez précis dans les termes du contrats relatifs au modalités et tranches horaires de départ et d’arrivée cela vous évitera de nombreux désagréments.

8 – Récupérer son bien dans l’état dans lequel il l’a confié au locataire

Le locataire saisonnier doit vous rendre le logement de vacances qu’il a occupé, dans le même état que lorsque vous lui avez confié les clés. L’état des lieux de sortie ne doit donc laisser apparaître aucune dégradation dites « anormale », faute de quoi vous serez en droit de garder tout ou partie de la caution afin de couvrir les réparations.

9 – Réclamer le remboursement des frais de remise en état.

En cas de dégradations constatées et avérées par l’état des lieux de sortie, le propriétaire est en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie afin de financer les réparations rendues nécessaires par les dégradations causées par les locataires.

Ces dégradations doivent être dûment mentionnées dans l’état des lieux de sortie signé par les deux parties. Ces retenues doivent aussi être justifiées par des devis et/ou des factures.

*  Selon le code l’urbanisme un bien à usage de « commerce et activités de services » et à destination « hébergement hôtelier et touristique » peut être loué toute l’année, sans contraintes. La transformation d’un logement à usage d’habitation en local commercial peut cependant demander compensation dans la plupart des villes.

**  Certaines mairies (Paris, Bordeaux, Strasbourg) imposent l’enregistrement obligatoire du logement sur un site dédié pour contrôler les locations, sous peine d’amende.